Tudásbázis · Döntési útmutató
Hogyan válasszon generáltervezőt? — hat szempont összetett beruházáshoz
A generáltervező kiválasztásánál a beruházó nem egy tervet, hanem egy szervezetet választ — hat szempont a megalapozott összehasonlításhoz.
Beszéljük meg a projektjétRöviden
A generáltervező kiválasztásánál a beruházó nem egy tervet, hanem egy szervezetet választ: azt a csapatot, amely a beruházás műszaki tartalmát meghatározza, és a szakágak összehangolásáért felel. Az összehasonlítás hat szempont mérlegelésével végezhető el megbízhatóan: a szakági lefedettség és a felelős tervezők személye, a hasonló léptékű referenciák, a koordináció módszere, a rendelkezésre álló kapacitás, a felelősségbiztosítás, valamint az ajánlatok összehasonlíthatósága. A kiválasztás első lépése azonban nem az ajánlatkérés, hanem a tervezési feladat pontos meghatározása: azonos tartalmú ajánlatokat csak azonos feladatleírásra lehet bekérni.
Ez az írás az új építésre, bővítésre és összetett beruházásra vonatkozik. Meglévő épület felújításánál a hangsúly máshová kerül — elsősorban a felmérésre és a meglévő állapot feltárására —, erről külön írásunk szól.
Mielőtt ajánlatot kér: a feladat meghatározása
Az ajánlatkérés kiindulópontja a tervezési feladat leírása: mit kíván a beruházó megvalósítani, milyen fázisokra és milyen szakágakra kér ajánlatot, milyen adatokat tud szolgáltatni, és mi a tervezett ütemezés. Ha a beruházási cél már világos, de a műszaki tartalom még nem, a feladatleírás első eleme éppen ennek a tartalomnak a meghatározása — ahogyan azt a Generáltervező vagy generálkivitelező? című írásunkban bemutattuk.
A pontos feladatleírás nem adminisztratív lépés. Enélkül az ajánlattevők eltérő tartalomra áraznak, és az összehasonlítás a beruházó számára félrevezető eredményt adhat. Ha a beruházónak nincs saját kapacitása az alapadatok — geodézia, talajmechanikai vizsgálat, közműnyilatkozatok — beszerzésére, célszerű ezeket az előkészítés keretében, akár egy megvalósíthatósági tanulmányhoz kapcsolva megrendelni, és a generáltervezési szolgáltatást már ezek birtokában versenyeztetni: így az ajánlatok kevesebb feltételezésre épülnek, és jobban összehasonlíthatók.
Hat szempont az összehasonlításhoz
1. Szakági lefedettség és a felelős tervezők személye
Egy összetett beruházáson számos szakág dolgozik párhuzamosan, ezért az első kérdés az, hogy az iroda hogyan biztosítja ezek lefedettségét és összehangolását. Saját munkatársakkal és állandó partneri körrel egyaránt működőképes a modell; a lényeg az, hogy a szakági tervezők együttműködése kipróbált legyen, ne az adott projekten találkozzanak először. Kérje el név szerint az egyes szakágak felelős tervezőit: a jogosultságok a tervezői névjegyzékekben nyilvánosan ellenőrizhetők. A BluePlan állandó partneri köre több mint nyolc éve, tíznél több közös projektben dolgozik együtt — saját csapatunkról a főoldalon adunk áttekintést.
2. Hasonló léptékű és funkciójú referenciák
A referenciák értékelésénél a lépték és az összetettség számít, nem a darabszám. Egy irodaház, egy gyártóüzem és egy tanuszoda más-más tervezési feladat; a beruházáséhoz hasonló funkciójú és léptékű, megvalósult épület többet mond, mint sok, papíron maradt terv. Érdemes rákérdezni arra is, hogy az iroda az adott projektben milyen szerepet töltött be: a generáltervezői és a szakági közreműködői tapasztalat nem azonos súlyú, amikor a teljes koordináció a tét.
3. A koordináció módszere
A generáltervezés lényege a szakágak összehangolása, ezért az ajánlattevőtől konkrét választ érdemes kérni arra, hogyan végzi ezt: milyen rendszerességgel egyeztetnek a szakágak, hogyan és milyen eszközzel történik az ütközésvizsgálat, és ki felel a feltárt ütközések lezárásáért. A modellalapú tervezés ebben mérhető többletet adhat — ennek tartalmáról és áráról külön írásunk szól.
4. Kapacitás és rendelkezésre állás
A jó referencia keveset ér, ha a projekten végül nem az a csapat dolgozik, amelyik a referenciát adta. Kérdezze meg, hány párhuzamos projektet visz az iroda, és a megnevezett felelős tervezők ténylegesen részt vesznek-e a munkában — a tervezési egyeztetéseken és szükség esetén a helyszínen is. Az ütemtervhez igazodó kapacitás vállalása a szerződésben is rögzíthető.
5. Felelősségbiztosítás és szervezeti háttér
A generáltervező szerződéses felelőssége mellett a megfelelő felelősségbiztosítási háttér is lényeges. Kérje a tervezői felelősségbiztosítás igazolását, és ellenőrizze, hogy a fedezet kiterjed-e a közreműködő szakági tervezők munkájára is. A biztosítás mértékét célszerű a beruházás léptékéhez viszonyítani, és a szerződéskötés feltételeként rögzíteni.
6. Az ajánlatok összehasonlíthatósága
Az ajánlatokat fázis és szakág szerinti bontásban célszerű bekérni, a kizárt tételek és az elvárt beruházói adatszolgáltatások felsorolásával együtt. Ha minden ajánlat ugyanabban a bontásban készül, tételesen látható, miből ered az árkülönbség — eltérő szolgáltatási tartalomból vagy eltérő díjazásból; ha csak végösszegek állnak egymás mellett, a döntés valójában nem megalapozott.
Ha az irány Design & Build: a vállalkozó tervezői oldala
Ha a beruházó — a Generáltervező vagy generálkivitelező? című írásban bemutatott döntés alapján — a tervezést is vállaló kivitelező versenyeztetése mellett dönt, a fenti szempontok nem vesznek kárba: ugyanezeket a kérdéseket a vállalkozó tervezői oldalára érdemes feltenni. Ki a vállalkozó generáltervezője, milyen hasonló referenciákkal; hogyan történik a szakági koordináció a vállalkozón belül; és hogyan szabályozza a szerződés a követelményektől való eltérések kezelését. Emellett változatlanul a konstrukció elindítása előtt tisztázandó, hogy a beruházó oldalán ki gyakorolja a műszaki kontrollt a megvalósítás során.
Öt kérdés az ajánlattevőknek
A tárgyaláson a következő kérdések rövid idő alatt sokat megmutatnak:
- Ki lesz a projekt felelős építész tervezője és az egyes szakágak felelős tervezője, és hány párhuzamos projekten dolgoznak?
- Milyen rendszerességgel és milyen módszerrel történik a szakági egyeztetés és az ütközésvizsgálat?
- Mely tételek nem részei az ajánlatnak, és milyen adatszolgáltatást várnak a beruházótól?
- Kiterjed-e a felelősségbiztosítás a közreműködő szakági tervezők munkájára?
- Milyen tartalommal és formátumban történik a tervdokumentáció átadása?
A válaszok nem önmagukban, hanem az ajánlat írott tartalmával összevetve értékelendők: ami a tárgyaláson elhangzik, annak a szerződésben is meg kell jelennie. A generáltervezői szerződés tartalmát külön írásunkban tárgyaljuk.
Gyakori kérdések
Hány ajánlatot érdemes bekérni?
Nem az ajánlatok száma a döntő, hanem az, hogy azonos feladatleírásra és azonos bontásban érkezzenek. Néhány valóban összehasonlítható ajánlat többet ér, mint sok eltérő tartalmú — a darabszám növelése önmagában nem javítja a döntés megalapozottságát.
Kizárólag a tervezési díj alapján célszerű dönteni?
Nem. A díj csak akkor hasonlítható össze, ha az ajánlatok tartalma azonos; eltérő tartalmú ajánlatok között a díjkülönbség jelentős részben a vállalt szolgáltatás különbségét tükrözi. A hiányzó tartalom a tervezés során pótmegrendelésként jelenhet meg, ezért az alacsonyabb díj nem jelent feltétlenül alacsonyabb beruházói költséget.
Számít az iroda mérete?
A méretnél fontosabb a szakági lefedettség módja, a kipróbált együttműködés és a kapacitás. Egy kisebb iroda állandó partneri körrel ugyanúgy elláthatja a generáltervezői feladatot, mint egy nagy szervezet — a felelősségbiztosítás fedezetét és a felelős tervezők tényleges rendelkezésre állását azonban mindkét esetben ellenőrizni érdemes.
Hogyan ellenőrizhető a tervezői jogosultság?
A tervezői jogosultságok a szakmai kamarák nyilvános névjegyzékeiben ellenőrizhetők a tervező neve vagy nyilvántartási száma alapján. A generáltervezői ajánlatban szereplő felelős tervezők jogosultságát érdemes szakáganként ellenőrizni.
A kérdés, amelyet érdemes feltenni
A kiválasztás végén a beruházónak egy kérdésre érdemes visszatérnie: azt a csapatot látja-e maga előtt, amelyre a beruházás megvalósítását megalapozó műszaki tervdokumentáció összeállítását és a szakágak összehangolását rábízza — név szerint ismert felelős tervezőkkel, ellenőrzött referenciákkal és a szerződésben is vállalt kapacitással? Ha a válasz igen, a következő lépés a szerződés tartalmának rögzítése.
A generáltervezés a beruházás műszaki tartalmának szakmai gerincét adja. A kiválasztott tervező munkáját a beruházó oldalán a beruházás-menedzsment egészíti ki — az előkészítéstől a megvalósítás műszaki kontrolljáig.
Kapcsolódó szolgáltatás
Szolgáltatás · GeneráltervezésGeneráltervezési döntési útmutatók
- Generáltervező vagy generálkivitelező? — melyik irányba induljon a beruházó
- Mit tartalmazzon a generáltervezői szerződés? — a tíz kikötés beruházói szemmel
Generáltervezőt választ?
Ha összehasonlítható ajánlatokat szeretne, és kérdése van a fenti szempontokhoz, kezdjük egy beszélgetéssel. Írjon a blueplan@blueplan.hu címre, és 48 órán belül visszajelzünk.
Beszéljük meg a projektjét