Referencia · Generáltervezés · CLASP-épület
Veres Péter Gimnázium — teljes rekonstrukció generáltervezése
Húsz osztály egy eredetileg tizenhat osztályra tervezett épületben. A munka egy kérdéssel indult — bontani vagy megtartani? —, és jogerős építési engedéllyel, valamint kész kiviteli tervekkel zárult.
- Megrendelő
- Nemzeti Sportközpontok
- Helyszín
- Budapest III. kerület, Csobánka tér
- Év
- 2020–2021
- Szerepünk
- Generáltervező
- Szolgáltatások
- Megvalósíthatósági tanulmány · Engedélyezési és kiviteli tervdokumentáció · Tizennyolc szakág koordinációja
- Eljárás
- Uniós közbeszerzés — TED 388378-2020
A kihívás
A Békásmegyeri Veres Péter Gimnázium 1986-ban készült el, ALBA-CLASP építési rendszerben — abban az előregyártott, acélvázas rendszerben, amellyel az országban számos iskola épült. Az épületet tizenhat osztálynak tervezték; a megbízásunk idején húsz osztály tanult benne. A tantermek kihasználtsága megközelítette a száz százalékot, a táncteremben is rendszeresen tartottak nem táncórákat, a végzős évfolyamoknak pedig nem jutott saját terem.
A helyhiány mellé társult a súlyosabb kérdés: az épületen harmincnégy év alatt átfogó felújítás nem történt. Nem felelt meg a hatályos tűzvédelmi és földrengésbiztonsági követelményeknek, hiányzott az akadálymentesítés, télen nehézkesen és drágán volt fűthető, tavasz végén és nyáron pedig túlmelegedett: a déli tájolású tantermekben 5,8 °C számított túlmelegedés adódott a megengedett 2 °C helyett.
Ilyen állapotban egyetlen kérdés előzi meg az összes többit: érdemes-e egyáltalán megtartani azt, ami áll — vagy jobban jár a beruházó, ha elbontja és újat épít? Erre kellett védhető választ adnunk, mielőtt bármilyen tervezés elindul.
Nem tervezni kezdtünk, hanem megismerni
Egy negyven éve épült, előregyártott rendszerű épületnél a megtartás kockázata azon múlik, mennyire pontosan ismerjük a rendszer eredeti működését — nem általánosságban, hanem elemenként. Ezért a munka a megismeréssel indult:
- Teljes körű építészeti felmérés — szerkezeti feltárásokkal és méretellenőrzéssel, nem a meglévő rajzokra hagyatkozva.
- Az eredeti dokumentáció felkutatása — a tartószerkezeti kiviteli tervek és a Fővárosi Levéltárban őrzött engedélyezési dokumentáció.
- A CLASP-rendszerfüzetek beszerzése — az építési rendszer valamennyi, Magyarországon fellelhető alrendszer-katalógusa, az alapozástól a válaszfalig.
- Szakági állapotfelvétel — talajvizsgálat, geodéziai felmérés, energetikai és gépészeti diagnosztika.
A megtartásról nem lehet felelősen dönteni annak alapján, ami látszik. Csak annak alapján, ami mérhető.
Amit modell nélkül nem lehetett volna eldönteni
A szerkezetet részletes, háromdimenziós számítási modellben építettük fel, és két külön vizsgálatot futtattunk rajta: egyet a teherbírásra és a tűzhatásra, egyet a földrengésre.
A gyakorlati haszon nem a modell léte volt, hanem az, hogy a szakágak ugyanabból az adatból dolgoztak. A tartószerkezeti vizsgálat elemenként meghatározta, milyen hőmérsékletig terhelhető az adott acélszerkezet — és ezt az adatot a tűzvédelmi tervező közvetlenül a modellből kapta meg, nem egy külön táblázatból, amit valakinek át kell gépelnie.
Így derült ki elemről elemre, hogy mi maradhat, mit kell megerősíteni, és mit kell cserélni. Ennélkül a döntés becslésen alapult volna — egy milliárdos nagyságrendű beruházásnál.
A kockázatok, amelyeket a tervezés előtt fel kellett tárni
Egy meglévő épület felújítása mindig többlet kockázatot hordoz a takart szerkezetek hibái miatt. A tanulmány feladata az volt, hogy ezeket még a döntés előtt néven nevezze:
- A lapostető a rendszer leggyengébb eleme — kis lejtésekkel, karcsú tartókkal készült, és az épületen számos helyen mutatkozott beázás. Kimondtuk: a tető megtartása nem vállalható, részleges vagy teljes cseréje szükséges.
- Az eltakart acélszerkezet korróziója — a kivitelezés során a megtartandó elemeknek szemrevételezhetővé kell válniuk, hogy a korrózióvédelmi és tűzvédelmi beavatkozások elvégezhetők legyenek.
- Jogszabályi ellentmondás a parkolási kötelezettségben — a helyi építési szabályzat nem rendelkezett egyértelműen a bővítés esetéről. Egyeztetést kezdeményeztünk a kormányhivatallal és a főépítészi irodával, és kezdeményeztük a szabályzat módosítását.
- Egy korábbi bővítés rendezetlen engedélye — a néhány évvel korábban épült táncterem használatbavételi engedélyének nem volt nyoma a hatósági és földhivatali nyilvántartásban. Ezt tisztázni kellett, még az építési engedély iránti kérelem benyújtása előtt.
- Régészeti érintettség — a telek nyilvántartott régészeti lelőhelyen fekszik, ami a föld alatti építés lehetőségeit érdemben korlátozza.
Az eredmény — a döntés
A vizsgálat értelmet adott a megtartásnak. A tartószerkezeti váz kisebb mértékű megerősítésekkel és kiegészítésekkel megfeleltethető volt a mai követelményeknek — miközben a rendszer valóban elavult alrendszerei, a tető, a homlokzatburkolat és a válaszfalak cserére szorultak.
Ezután azt is kiszámoltuk, mibe került volna a másik út: a meglévő épület teljes elbontása, és egy hasonló méretű, új iskola felépítése ugyanazon a helyszínen. A tanulmány 2020-as kalkulációja szerint:
A többlet négy tételből állt össze, és mindegyik az új építés ellen szólt: a teljes bontás és az új tartószerkezet többletköltsége; egy körülbelül száz férőhelyes mélygarázs, amely új építés esetén elkerülhetetlen lett volna; az intézmény mintegy hároméves ideiglenes elhelyezése; és a hosszabb átfutásra eső árszintemelkedés.
A megtartás mellett döntő változat ugyanakkor nem kevesebbet, hanem többet adott:
- 35 helyett 42 oktatási terem — az osztható terek szétválasztásával 49, mindössze mintegy 300 négyzetméternyi bővítéssel.
- Minden szint akadálymentesen elérhető — liftekkel és rámpákkal, mindkét épületszárnyban.
- 55 kWp napelemes rendszer — a tanulmány számítása szerint ezzel az épület energiaszükségletének közel negyede helyben termelődött volna.
- Igazolt kiüríthetőség — a központi aula 850 fős rendezvény esetére is, számítógépes szimulációval alátámasztva.
A tanulmánytól a kész kiviteli tervekig
A megvalósíthatósági tanulmány nem önálló megbízás volt, hanem a generáltervezés első fázisa. A döntés megszületése után ugyanaz a csapat vitte tovább a munkát: a koncepcióból vázlatterv lett, abból engedélyezési tervdokumentáció, lefolytattuk a hatósági eljárást — majd elkészültek a kiviteli tervek is.
Ennek a folytonosságnak gyakorlati haszna van. A tanulmányban feltárt kockázatok — a tetőszerkezet állapota, a szabályzati ellentmondás, a korábbi bővítés rendezetlen engedélye — nem egy átadott dokumentumban maradtak, hanem beépültek a tervezésbe és az engedélyezés előkészítésébe. Az a szakág, amelyik a kockázatot megtalálta, maga is ott ült az asztalnál, amikor a megoldás készült.
A tervezés 2021-ben jogerős építési engedéllyel és elkészült kiviteli tervekkel zárult. A megbízás lezárásakor a beruházás nem előkészítés alatt állt, hanem a közbeszerzés kiírásáig előkészítve — a megvalósítás a finanszírozási döntésen múlt.
A megbízást a BluePlan Mérnökiroda Kft. uniós értékhatárt elérő közbeszerzési eljárásban, egyedüli nyertes ajánlattevőként nyerte el — nem konzorcium tagjaként és nem alvállalkozóként. A tervezési szerződést 2020 augusztusában kötöttük a Nemzeti Sportközpontokkal, tárgya a rekonstrukció engedélyezési és kiviteli terveinek elkészítése volt; a teljesítés 2021-ben, szerződésmódosítás nélkül zárult. Az eljárás az Európai Unió Hivatalos Lapjában közzétett hirdetmény (TED 388378-2020) alapján bárki számára ellenőrizhető.
Tizennyolc szakág — ahol a döntések egymásba érnek
Egy generáltervezésnél nem az a nehéz, hogy minden szakág jelen legyen. Az, hogy a döntéseik hatnak egymásra, és valaki ezt a hatásláncot végigköveti — mielőtt az ellentmondás a kivitelezésen derülne ki. Néhány példa erről a projektről:
- A tűzvédelem visszahatott a tartószerkezetre. A meglévő födémek tűzállósági teljesítménye elmaradt a szükségestől. A védelmet úgy kellett megoldani, hogy a bevonat többletterhelése a tartószerkezeti számításban is megjelenjen — nem utólag, hanem a méretezés részeként.
- A napelemes rendszer megjelent a földrengésvizsgálatban. A tetőre kerülő rendszer önsúlya nem csak statikai kérdés: a rezgésvizsgálat során a rétegrendi és hasznos terhekkel együtt kellett számításba venni.
- A szerkezeti adottságból jogi kérdés lett. A CLASP-rendszer nem tette lehetővé mélygarázs kialakítását a meglévő épület alatt vagy közvetlen közelében. Így a bővítés parkolási kötelezettsége szabályozási üggyé vált, amelyet hatósági egyeztetéssel és a helyi építési szabályzat módosításának kezdeményezésével kellett rendezni.
- Az akusztika a rétegrendekig hatolt. A tantermek közötti áthallás és a szintek közötti lépéshang csillapítása a válaszfalak szerkezetét és a padlóburkolat rétegrendjét is meghatározta — nem kiegészítésként, hanem a tervezési koncepció részeként.
- A kiürítésvizsgálat az alaprajzra hatott vissza. Az aulának 850 fős rendezvényre van működési engedélye, és ezt a terv fenntartotta; a biztonságos kiüríthetőség igazolása viszont további nyílászárók elhelyezését és a menekülési útvonalak újragondolását tette szükségessé.
- Az oktatási program a szerkezeti rendhez igazodott. Az osztható tantermek és a megnövelt csoportterem-szám igényét úgy kellett kielégíteni, hogy a pillérváz kötöttségei adottak voltak — a rendszer raszterén belül kellett új alaprajzi rendet találni.
A beruházó számára ez egyetlen dolgot jelent: nem neki kell összeegyeztetnie tizennyolc szakvéleményt.
Mit bizonyít ez a projekt
Egy generáltervező munkájának értékét nem a rajzok mennyisége méri, hanem az, hogy a beruházó a végén védhető döntéseket és engedélyezhető dokumentációt kap. Ehhez két dolog kell egyszerre: szakmai mélység a részletekben, és valaki, aki a részleteket összefogja.
Ezen a projekten tizennyolc szakág dolgozott — a tartószerkezettől a tűzvédelmen, az akusztikán és az oktatástechnológián át a konyhatechnológiáig és az akadálymentesítésig. Az eredmény nem tizennyolc különálló fejezet lett, hanem egy összefüggő dokumentáció, amely végigvitte a beruházást a döntéstől a jogerős engedélyen át a kivitelezésre alkalmas tervekig.
Ez a projekt azt mutatja meg, mit jelent a generáltervezés a gyakorlatban — hogy a munka nem a rajzolásnál kezdődik, hanem annak eldöntésénél, hogy mit érdemes megrajzolni.
A megtervezett épület — látványtervek
A képek a kiviteli tervdokumentációhoz készültek — a főbejárattól a belső terekig.
Kapcsolódó szolgáltatások
Szolgáltatás · TervezésTovább a témában
Tudásbázis · DöntésHasonló kérdés előtt áll?
Ha egy meglévő épület jövőjéről kell döntenie, az első lépés egy kötelezettség nélküli beszélgetés. Írjon a blueplan@blueplan.hu címre, és 48 órán belül visszajelzünk.
Beszéljük meg a beruházását