Referencia · Funkcióváltás · Szálloda
Budaörs Office Park — irodaházból négycsillagos szálloda
Egy használaton kívüli irodatorony teljes funkcióváltása 93 szobás üzleti szállodává. A tervezés első és legtöbbet érő döntése nem építészeti volt: a programot úgy alakítottuk ki, hogy a 2019–2020-as eljárási keretben építési engedély nélkül legyen végigvihető — amit az illetékes hatóság állásfoglalása vissza is igazolt.
- Beruházó
- Budaörs Office Park Ingatlanbefektetési Kft.
- Helyszín
- Budaörs, Szabadság út 117.
- Év
- 2019–2020
- Szerepünk
- Építészeti tervezés · szakági koordináció · belsőépítészeti kiviteli terv — a Promega Kft. generáltervezésében
- Az épület
- 1997-ben átadott irodaház · pinceszint + földszint + 8 emelet
- Program
- 93 szoba · konferenciaközpont · wellness medencével · étterem · rooftop bár
- Projektstátusz
- A kiviteli tervdokumentáció 2020 májusában elkészült. A tervezési megbízás lezárásakor a megvalósításról szóló döntés a beruházónál volt.
A kihívás
A Budaörs Office Park három irodatömbből álló park a Szabadság út mentén. A „B" jelű, torony jellegű épület 1996 és 1997 között készült, használatbavételi engedélyét irodaépületként 1997 decemberében kapta meg. A megbízás idején nem üzemelt. Közel 7 000 négyzetméter bérbe adható alapterület állt kihasználatlanul.
Az üres irodaállomány ma nem egyedi jelenség, és a tulajdonosnak három reális útja van: várni egy jobb bérleti piacra, elbontani, vagy más funkciót adni az épületnek. A tulajdonos a harmadikat választotta — négycsillagos üzleti szállodát.
Ez a döntés a tervezőre hárítja a nehezét. Egy irodaház szerkezeti rendje, gépészete és tűzvédelmi logikája nem szállodára készült, és 1997-ben nem is készülhetett arra. Az épület vasbeton pillérvázas, kívülről függönyfallal határolt, a közlekedőmag monolit vasbeton. Az emeleti szintek szerkezeti magassága 3,3 méter, az álmennyezet alatti belmagasság 2,70 méter — a mozgástér tehát minden irányban szűk volt.
Az első döntés: engedélyköteles-e egyáltalán?
Mielőtt egyetlen alaprajz elkészült volna, egy kérdést kellett megválaszolni: kell-e a beruházáshoz építési engedély? Ez a beruházó számára nem formalitás, hanem hónapokban és kockázatban mérhető tétel.
A válasz azon múlt, hogy a telekre jellemző beépítési mutatók változnak-e. Az akkor hatályos szabályozás szerint, ha nem változnak, a rendeltetésváltozás építési engedély nélkül végrehajtható volt. A terv ezért úgy készült, hogy egyetlen mutatót se lépjen túl — és ez nem magától adódott: a rooftop szint kialakítása, a bejárati traktus átépítése és a teraszok mind olyan beavatkozások, amelyek könnyen átbillenthették volna a mérleget.
A megoldás kiállta a hatósági próbát. Az illetékes jegyző Építésügyi Hatósági Szolgáltatás keretében állásfoglalást adott ki arról, hogy a tervezett tevékenység nem építési engedély köteles, a Budaörsi Polgármesteri Hivatal Főépítészi Irodája pedig a rendeltetésváltozást településképi bejelentési eljárás keretében kikötések nélkül vette tudomásul.
Egy funkcióváltásnál a legnagyobb megtakarítás gyakran nem az építőanyagon keletkezik, hanem az eljáráson.
Amit egy négycsillagos szálloda követel
A minősítési elvárás nem általános volt, hanem mérhető: a kialakításnak a bérleti szerződésben rögzített, a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetsége által közzétett Szállodai kategorizálás 2015–2020 szerinti négycsillagos, legalább 400 pontos minősítésre kellett alkalmassá tennie az épületet. A program ehhez igazodott:
- 93 szállodai szoba — 71 kétágyas standard, 5 egyágyas, 17 lakosztály vagy superior szoba, mindegyik saját fürdőszobával.
- Étterem és bár a földszinten — az étterem 110–200 főre, a bár 70 főre, teraszkapcsolattal.
- Konyhaüzem a pinceszinten — 265 adag/nap kapacitással, raktárakkal és áruátvevővel.
- Konferenciaközpont a 7. emeleten — három egybenyitható terem mintegy 400 m²-en, maximum 200 főre, lounge- és pre-function területtel, két multimédiás tárgyalóval.
- Wellness és fitnesz — medencetérrel a 3. emeleten, fitneszrészleggel a 4. emeleten.
- Rooftop bár és terasz a 8. emeleten — 100 fős, télen-nyáron használható zárt résszel és 40 fős teraszterülettel.
A program egyetlen ponton menet közben módosult, és ez jól mutatja a funkcióváltás logikáját: az eredetileg szerződésbe foglalt 95 szoba 93-ra csökkent, mert a wellnessrészleg medencéjének kialakítása helyet kért. A beruházó ezt jóváhagyta — két szoba ára egy olyan szolgáltatásért, amely a négycsillagos besoroláshoz hozzájárul.
Medence a harmadik emeleten — ahol három szakág egy pontban találkozik
Egy úszómedence beemelése egy meglévő irodaépület harmadik emeletére az a fajta feladat, ahol a szakági határok elmosódnak. Ugyanaz a döntés egyszerre tartószerkezeti, szigetelési és akusztikai kérdés — és ha bármelyik oldalról külön oldják meg, a másik kettő fizet érte.
- Szigetelés — kettős rendszer. A medencetér nem egyszerű vizes helyiség: alatta védendő terek vannak. Ezért kettős védelem készült: egy teknőszerűen kialakított, hegesztett PVC lemez „kármentő" szigetelés, és fölötte a burkolat alatti, nagy vegyi ellenállású reakciógyanta bevonatszigetelés.
- Ahol a szigetelés nem vezethető át. A medence saját tartószerkezete miatt a PVC teknő nem futhatott végig folytonosan. Ezt nem lehetett elkenni: a födémre a teljes wellnessterületen külön bitumenes lemez kármentő szigetelés került, a födémen átvezetett pillér körül pedig rozsdamentes acél peremmel emeltük ki a szigetelés síkját.
- Akusztika — a legszigorúbb követelmény az épületben. A tervezéskor alkalmazott akusztikai követelmények szerint a medencetér és a szállodai szobák közötti falra 62 dB volt előírva; a terv 65 dB-t irányzott elő. Ehhez kettős profilvázas, uszodatéri építőlemezes válaszfal kellett, szabadon álló akusztikai előtétfallal kiegészítve — összesen 23 centiméter szerkezeti vastagságban.
- Rögzítési tilalom. A szigetelést védő vasalt aljzatba dűbelezni tilos, mert az átfúrja a kész szigetelést. A válaszfalak rögzítése itt csak szegbelövéssel történhet — olyan kivitelezési kötöttség, amit a tervnek előre ki kellett mondania.
A tetőszint — ahol a meglévő szerkezet szabott határt
A rooftop bár és a 400 négyzetméteres konferenciaközpont ugyanannak a problémának két oldala: mindkettőhöz olyan belmagasság és fesztáv kellett, amilyennel az épület felső szintjei nem rendelkeztek.
A megoldás két bontással indult. A meglévő vasbeton koporsófödém a 8–9. szinten elbontásra került; a 7. és 8. emelet között — a leendő konferenciatérben — a meglévő födémszakasz és három vasbeton pillér is. Így nyílt meg az egybenyitható konferenciatér, és emelkedett meg a 7. emelet egy részének belmagassága.
A felépítmény ezután nem monolit vasbetonból, hanem könnyűszerkezetes megoldással készült. Ez nem esztétikai preferencia: a meglévő pillérváz és alapozás adott teherbírással bír, és egy nehéz ráépítés az egész épületre visszaható megerősítést igényelt volna. A bontás során ugyanezért volt kritikus előírás a függönyfalak épségének megóvása — a homlokzat nagy része megmaradó szerkezet.
Amit nem lehetett elérni — és amit ehelyett tettünk
Egy meglévő épület átalakításánál nem minden korlát oldható fel. Ilyenkor a tervező dolga nem az, hogy elhallgassa, hanem hogy kimondja, dokumentálja, és a legjobb elérhető megoldást írja elő.
Ebben az épületben a lépéshang-szigetelés volt ilyen pont. A meglévő vasbeton födémeken a teljes padlórétegrend a legvastagabb helyen sem haladta meg a két centimétert — úsztatott padlószerkezet kialakítására egyszerűen nem volt magasság. A szabvány szerinti kopogóhang-követelmény ezért a födémeken nem teljesíthető.
A terv ezt nyíltan rögzítette, és nem állt meg ennél: a szobákban és a folyosókon padlószőnyeg került, amellyel a követelményérték megközelíthető, a kerámiával burkolt felületeken pedig lépéshang-csillapító rendszer beépítését írta elő. Ahol a követelmény betartható volt — a falaknál, a szobák közötti hanggátlásnál, a konferenciaterem alatti födémnél —, ott a terv a szabvány fölé ment: a szobák közötti, akkor irányadó 47 dB helyett 50 dB-t javasolt.
A beruházó akkor tud jól dönteni, ha azt is tudja, mit nem kap meg. Az elhallgatott korlát a kivitelezésen vagy az első vendégpanaszon derül ki.
Tizenegy szakág — és hogy pontosan mi volt a szerepünk
A projekt generáltervezői szerződése a Promega Kft.-nél volt, vezető tervezője Kolbe Tibor. Irodánk alvállalkozóként dolgozott — de nem csak rajzoló szakágként: az építészeti tervezés mellett a szakágak összehangolása is a mi feladatunk volt, és a belsőépítészeti kiviteli terv is nálunk készült.
Erre a dokumentáció is példát ad: az épületszerkezeti tervfejezet saját megbízási leírása szerint az Auricon Mérnöki Kft. a BluePlan Kft. felkérésére végezte a szakági tervezést — ez a szakág tehát közvetlenül a mi felkérésünkre dolgozott.
A dokumentáción összesen tizenegy szakterület dolgozott: építészet, épületszerkezetek, belsőépítészet, tartószerkezet, épületgépészet, épületvillamosság, tűzvédelem, felvonó, konyhatechnológia, medencegépészet és sprinkler. Néhány példa arra, hogyan értek egymásba a döntéseik:
- A tűzvédelem a meglévő homlokzatot írta át. Az emeletek közötti tűzterjedés gátlásához a meglévő parapet- és kötényfalakat tűzgátló aknafal-szerkezettel kellett burkolni. Ahol a tűzszakaszok találkoznak, ott a meglévő 5 cm-es polisztirol homlokzati hőszigetelést el kellett távolítani, és nem éghető kőzetgyapottal pótolni.
- A menekülés a függönyfalba nyúlt vissza. Minden szinten mentési pontokat kellett kijelölni, és ezeken a helyeken a meglévő függönyfal üvegezését biztonsági üvegezésre cserélni.
- A konyha a liftek számát határozta meg. A pinceszinti konyhaüzemet össze kellett kötni a földszinti étteremmel és a 8. emeleti rooftop bárral. Ez önálló személyzeti liftet igényelt a meglévő kettő felújítása és egy új vendéglift beépítése mellett — az új aknák utólag készített vasbeton falakkal, a meglévő alaplemez átbontásával.
- A pince szárazsági fokozata ugrott. A teremgarázsnál elég volt a viszonylagos szárazság; a tervezett élelmiszertároló és személyzeti terek viszont teljes szárazságot igényelnek. Mivel a meglévő szigetelés nyomát a lábazaton nem találtuk meg és talajmechanikai szakvélemény sem állt rendelkezésre, belső oldali, negatív víznyomásra méretezett teknőszigetelést terveztünk — azzal a kikötéssel, hogy ha a bontási feltárások mást mutatnak, a terv felülvizsgálandó.
Irodánkból az építészeti munkán Szabó Szilárd, Szajki Mátyás és Zabó Renáta dolgozott, mindhárman a tervezői névjegyzékben szereplő építész tervezők — Zabó Renáta a belsőépítészeti munkarészben is közreműködött, Fónagy Dóra belsőépítész vezető tervező mellett.
Mit lehet ebből más funkcióváltásnál használni?
A módszer nem szállodaspecifikus. Egy szállodai szoba és egy diákstúdió ugyanabban a viszonyban áll egy irodaházzal: mindkettő központi folyosóról nyíló, önálló vizesblokkos egység, amely a meglévő pillérosztásba és födémszerkezetbe illeszthető. Ezért kollégium, diákszálló és munkásszállás vizsgálatánál ugyanez a gondolatmenet használható.
Az első szűrésnél hat tényező dönti el, hogy érdemes-e egyáltalán továbbtervezni: a traktusmélység, a pillérosztás, a belmagasság, a vizes strangok átvezethetősége, a természetes megvilágítás megoldhatósága és a parkolómérleg.
Az utolsó a legfontosabb, és ez az, ami ebből a projektből közvetlenül átvihető. A budaörsi beruházás azért maradhatott építési engedély nélkül, mert a telekre jellemző mutatók nem változtak. Ha egy átalakítás megemeli a kötelező parkolószámot, ez az érvelés összeomlik — és vele a hónapokban mérhető előny is. Az egyes szálláshely-típusokra ez eltérően alakul, ezért nem feltételezés kérdése: konkrét telekre és rendeltetésre ki kell számolni, mielőtt bármi más eldől.
Hol tart a projekt
A kiviteli tervdokumentáció 2020 májusában elkészült, teljes szakági tartalommal: bontási tervektől a homlokzati és metszeti tervlapokon át a nyílászáró-konszignációkig, a részletrajzokig és a tervezői teljesítménykiírásig.
A tervezési megbízás lezárásakor a megvalósításról szóló döntés a beruházónál volt. A dokumentáció maga rögzíti, hogy a benne foglalt műszaki megoldásokat a kidolgozástól számított két éven túl felül kell vizsgálni.
Az itt bemutatott projektinformáció a 2020-ban lezárt tervezési szakaszra vonatkozik. Egy mai megvalósítás esetén a dokumentáció műszaki és szabályozási aktualizálása szükséges — a hivatkozott engedélyezési megállapítások az akkor hatályos jogszabályi környezetre vonatkoznak.
Ami ebből a projektből átvihető, az a módszer: a funkcióváltás akkor válik finanszírozhatóvá, ha a tervezés a szabályozási keretet is tervezési feladatnak tekinti, nem pedig adottságnak, amihez utólag kell igazodni.
A tervezett szálloda — homlokzati terv és látványtervek
Az alábbi képek a tervezés során készült látványtervek. A beruházás nem valósult meg; az épület ma is irodaházként áll.
Kapcsolódó szolgáltatások
Szolgáltatás · TervezésTovább a témában
Tudásbázis · DöntésÜres irodaháza van, és funkcióváltáson gondolkodik?
Szálloda, kollégium, diákszálló vagy munkásszállás — az első kérdés mindig ugyanaz: mi fér bele a meglévő szerkezetbe és a szabályozási keretbe. Írjon a blueplan@blueplan.hu címre, és 48 órán belül visszajelzünk.
Beszéljük meg a beruházását